Asosiasi Makelar Properti Vietnam (VARS) menilai era perdagangan properti yang bertumpu pada spekulasi dan harapan kenaikan harga cepat kian berakhir. Pasar disebut bergerak menuju fase persaingan yang lebih nyata, di mana proyek dituntut membuktikan nilai guna, konektivitas infrastruktur, serta kelengkapan aspek legal.
Berdasarkan riset VARS, sepanjang 2025 pasar diperkirakan mencatat sekitar 128.000 produk baru yang diluncurkan. Angka ini menjadi level tertinggi pada periode 2019–2025 dan mendekati puncak pasokan. Meski demikian, peningkatan pasokan dinilai belum mampu sepenuhnya mengatasi kekurangan perumahan karena struktur pasokan masih timpang.
VARS mencatat mayoritas pasokan baru berasal dari apartemen kelas atas dan properti bertingkat rendah bernilai tinggi. Sementara itu, segmen perumahan terjangkau yang dibutuhkan sebagian besar penduduk masih minim. Sekitar 25% pasokan apartemen di pasar dihargai di atas 100 juta VND per meter persegi, dan sebagian besar terkonsentrasi pada beberapa pengembang besar.
Ketua VARS Nguyen Van Dinh mengatakan ketidakseimbangan penawaran dan permintaan membuat pembeli yang benar-benar membutuhkan hunian tetap sulit mengakses pasar, meski produk yang tersedia meningkat. Pada saat yang sama, kondisi ini meningkatkan risiko strategi investasi jangka pendek yang mengandalkan ekspektasi kenaikan harga cepat.
Di tengah perbaikan pasokan, harga properti disebut terus mencetak rekor baru. VARS mengaitkannya dengan permintaan perumahan yang tertahan selama bertahun-tahun, ditambah faktor pendukung seperti pertumbuhan ekonomi, investasi infrastruktur, serta meningkatnya biaya pengembangan proyek. Sejumlah proyek baru mencatat tingkat penyerapan positif, bahkan ada yang terjual habis, dengan pembeli membayar premi untuk memperoleh properti. Pada periode tersebut, arus modal investasi juga mengalir deras, membantu sebagian investor meraih keuntungan tinggi dalam waktu singkat.
Namun, sejak akhir 2025, lanskap pasar mulai berubah. Pasokan meningkat lebih menyeluruh, sementara likuiditas tidak lagi merata di semua wilayah dan segmen. Direktur wilayah Selatan Batdongsan.com.vn, Dinh Minh Tuan, menyebut era “investasi menguntungkan di mana-mana” telah berakhir. Menurutnya, pasar kini tidak lagi cocok untuk strategi spekulatif jangka pendek karena margin keuntungan menyempit dan risiko meningkat, terutama bagi investor dengan leverage keuangan tinggi.
Salah satu faktor yang ikut membentuk ulang pasar adalah percepatan pembangunan infrastruktur transportasi. Investasi pada jalan tol, jalan lingkar, dan jalur antarwilayah dalam beberapa tahun terakhir tidak hanya mendorong nilai properti, tetapi juga memperpendek waktu tempuh dan memperluas peluang pengembangan ke kawasan pinggiran dan kota satelit.
Pada 2025, VARS mencatat seluruh negeri akan memulai dan meresmikan 564 proyek dengan total investasi lebih dari 5,14 juta miliar VND, dengan porsi modal swasta hampir 75%. Total panjang jalan tol, jalan layang, dan jalan akses juga dilaporkan melampaui target rencana pembangunan sosial-ekonomi lima tahun 2021–2025.
Selain infrastruktur, penyelesaian hambatan hukum proyek turut mendorong bertambahnya pasokan. Sekitar 1.000 proyek disebut berhasil mengatasi kesulitan dan melanjutkan pelaksanaan, sementara sejumlah proyek skala besar disetujui dan dijalankan lebih awal untuk menghindari risiko reklamasi lahan berdasarkan aturan baru.
Wakil Direktur Jenderal Batdongsan.com.vn, Nguyen Quoc Anh, menilai pelepasan pasokan dalam skala besar memaksa pasar memasuki kompetisi yang sesungguhnya. Ia menyebut era kenaikan harga yang seragam telah berakhir; proyek yang ingin terserap pasar harus menunjukkan kegunaan, konektivitas infrastruktur, dan kelengkapan dokumentasi hukum.
Di sisi lain, kenaikan harga properti di kota-kota besar yang semakin jauh dari pendapatan rata-rata, ditambah biaya modal—terutama suku bunga pinjaman—yang cenderung naik, membuat pasar secara bertahap menyusut dari sisi jumlah pelaku. Pembeli rumah untuk dihuni dituntut memiliki fondasi keuangan kuat dan kemampuan akumulasi jangka panjang. Investor pun semakin sulit mengulang keuntungan cepat seperti periode sebelumnya.
Para ahli juga mengingatkan strategi berbasis informasi yang tidak terverifikasi, mentalitas kawanan, atau ekspektasi jangka pendek menjadi semakin berisiko, terutama ketika transparansi data pasar meningkat, termasuk rencana pemberian pengidentifikasi unik pada properti real estat.
Nguyen Van Dinh menilai pasar memaksa investor mengubah pola pikir. Menurutnya, “permainan baru” tidak lagi cocok untuk “uang panas”; investor yang ingin bertahan perlu berfokus pada nilai riil, potensi pemanfaatan jangka panjang, dan menerima siklus investasi yang lebih panjang.
Tekanan juga dirasakan pengembang akibat biaya lahan, biaya pengembangan proyek, dan biaya pembiayaan. VARS menilai pelaku usaha yang lemah dari sisi keuangan, terlalu bergantung pada pinjaman, atau mengembangkan produk yang tidak sesuai kebutuhan pasar akan lebih cepat memperlihatkan risikonya.
Dalam pasar yang bergerak menuju persaingan sehat, VARS menekankan reputasi dan kapabilitas pengembang menjadi keunggulan utama. Proyek yang menjamin penyelesaian tepat waktu, patuh hukum sepenuhnya, dan menyajikan informasi transparan dinilai akan lebih unggul dalam menarik investasi.
Untuk jangka panjang, VARS memperkirakan harga properti tidak akan melonjak drastis, tetapi juga kecil kemungkinan turun tajam. Permintaan perumahan yang tinggi, pertumbuhan ekonomi, dan investasi infrastruktur berkelanjutan disebut menjadi penopang. Pada saat yang sama, naiknya biaya pengembangan proyek serta kewajiban finansial terkait lahan berdasarkan daftar harga baru ikut membentuk level harga baru.
Memasuki 2026, permintaan pasar diperkirakan semakin selektif. Proyek dengan harga jual jauh di atas nilai sebenarnya, lokasi yang kurang terhubung, dokumentasi hukum tidak lengkap, atau tidak sesuai kebutuhan hidup nyata berisiko mengalami transaksi yang “terhenti”.
Secara keseluruhan, pasar properti Vietnam dinilai tengah beralih dari fase pertumbuhan berbasis ekspektasi jangka pendek menuju siklus yang lebih lambat namun berkelanjutan. Keuntungan disebut tidak lagi bertumpu pada perdagangan spekulatif, melainkan pada nilai riil, kekuatan finansial, dan strategi jangka panjang para pelaku pasar.
