Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL) Cirebon melakukan kajian optimalisasi terhadap salah satu aset properti eks-Badan Penyehatan Perbankan Nasional (BPPN) yang berada di Jalan Makmur Nomor 166, Kelurahan Majalengka Kulon, Kecamatan Majalengka, Kabupaten Majalengka. Kajian ini dilakukan untuk menentukan skema pengelolaan yang paling memungkinkan dan memberikan manfaat maksimal bagi negara, dengan mempertimbangkan aspek legalitas, kondisi fisik, pasar, serta kelayakan keuangan, ekonomi, dan sosial.
Aset tersebut merupakan tanah seluas 400 meter persegi dengan bangunan rumah seluas 230 meter persegi. Dokumen kepemilikannya berupa Sertipikat Hak Milik (SHM). Dalam catatan dokumen, bidang tanah pernah dipasang hipotik pada 1991 dan telah diblokir pada 2008. Aset properti ini termasuk dalam aset yang pengelolaannya berada dalam kewenangan KPKNL Cirebon, yang menerima penyerahan aset properti dari Kanwil DJKN Jawa Barat pada 11 Februari 2021 untuk pemeliharaan dan pengamanan fisik.
Dalam penelusuran dokumen, batas selatan tanah pada gambar situasi SHM disebut sebagai Jalan Sukarame. Namun, hasil survei lapangan menunjukkan lokasi tersebut dikenal sebagai Jalan Makmur, sementara Jalan Sukarame disebut telah berubah menjadi Jalan Letkol Abdul Gani. Pengecekan pada Akta Hipotik juga menunjuk tanah dan bangunan yang dikenal sebagai Jalan Makmur Nomor 166, sehingga dinilai terdapat kesesuaian lokasi antara dokumen dan kondisi lapangan. Informasi tambahan dari warga menyebutkan Jalan Sukarame pada awalnya mencakup sepanjang Jalan Makmur dan Jalan Abdul Gani.
Dari sisi fisik, sebagian besar bangunan dilaporkan rusak berat dan tidak layak digunakan sebagai tempat tinggal. Jika dimanfaatkan untuk kegiatan usaha, bangunan memerlukan biaya renovasi yang besar. Kondisi ini menjadi salah satu faktor penting dalam menentukan alternatif optimalisasi yang paling realistis.
Analisis optimalisasi dilakukan dengan pendekatan Highest and Best Use (HBU), yakni metode untuk menentukan penggunaan tertinggi dan terbaik terhadap tanah atau tanah berikut bangunan. Prinsipnya, penggunaan yang dipilih harus dibenarkan secara legal, dimungkinkan secara fisik, layak secara ekonomi dan sosial, serta menghasilkan manfaat tertinggi.
Dalam kajian tersebut, tiga alternatif pengelolaan yang dipertimbangkan meliputi pemanfaatan dalam bentuk sewa, penjualan melalui lelang, dan penetapan status penggunaan (PSP) untuk mendukung pelaksanaan tugas dan fungsi kementerian/lembaga.
Untuk membaca kondisi pasar, kajian menggunakan perangkat analisis SWOT. Sejumlah kekuatan yang dicatat antara lain status tanah yang bersertipikat, ketersediaan dukungan sumber daya untuk upaya optimalisasi, serta lokasi yang dinilai strategis dan dekat dengan fasilitas umum serta alun-alun Kabupaten Majalengka. Di sisi lain, kelemahan yang menonjol adalah bangunan yang rusak berat, keberadaan pihak ketiga yang menghuni aset, serta adanya tunggakan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) yang menurut informasi kelurahan maupun penghuni tidak pernah dibayar.
Dalam survei harga tanah di sekitar lokasi, diperoleh beberapa perkiraan harga per meter persegi dari berbagai sumber, mulai dari sekitar Rp1.250.000 hingga Rp3.021.978 per meter persegi. Sementara itu, perkiraan harga sewa aset (tanah dan bangunan) di lokasi tersebut disebut sekitar Rp25.000.000 per tahun, berdasarkan wawancara dengan warga mengenai harga sewa yang dianggap wajar. Kajian menegaskan data survei tersebut masih berupa perkiraan dan perlu tindak lanjut penilaian untuk mendapatkan nilai wajar.
Pengamatan terhadap karakteristik pemanfaatan properti di Jalan Makmur menunjukkan dominasi hunian, disusul fungsi komersial dan perkantoran. Pada segmen komersial, bentuk yang ditemukan antara lain pertokoan, rumah makan, kafe dan barbershop, bengkel motor, serta lembaga pelatihan kerja.
Dari aspek legalitas, aset tercatat memiliki SHM dengan dokumen perolehan berada dalam kustodi kantor pusat DJKN. Kajian juga merujuk pada Peraturan Daerah Kabupaten Majalengka Nomor 11 Tahun 2011 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah 2011–2031, yang menyebut Kecamatan Majalengka memiliki fungsi pelayanan perkotaan mencakup pemerintahan, pendidikan, pelayanan sosial, komersial, industri, pengembangan perumahan, pariwisata, pertanian, perikanan, dan peternakan. Dari sisi perizinan, area sekitar dinilai memungkinkan untuk perumahan, perkantoran, dan usaha komersial.
Secara fisik, lokasi aset disebut strategis dengan akses relatif mudah, sekitar lima menit dari alun-alun Kabupaten Majalengka. Lebar jalan menuju lokasi sekitar lima meter dan dapat dilalui kendaraan roda empat. Transportasi umum juga tersedia. Meski demikian, kondisi bangunan eksisting dinilai memerlukan renovasi besar sebelum dapat dimanfaatkan.
Pada analisis keuangan, ekonomi, dan sosial, alternatif sewa diperkirakan menghasilkan penerimaan negara bukan pajak (PNBP) sekitar Rp25.000.000 per tahun. Dengan asumsi jangka waktu 10 tahun, potensi penerimaan disebut sekitar Rp250.000.000. Namun, kajian menilai kondisi bangunan yang rusak berat, kebutuhan renovasi, keberadaan penghuni pihak ketiga, serta risiko pengosongan dapat menurunkan minat penyewa. Selain itu, beban PBB yang terutang disebut menjadi tanggungan pengelola aset.
Untuk alternatif penjualan melalui lelang, kajian menggunakan ilustrasi harga tanah Rp2.000.000 per meter persegi. Dengan luas 400 meter persegi, potensi penerimaan PNBP dari pokok lelang diperkirakan Rp800.000.000, belum termasuk nilai bangunan. Kajian juga menyebut adanya tambahan penerimaan dari bea lelang pembeli dan pajak penghasilan (PPh) pembeli. Dibanding sewa, penerimaan dari lelang dinilai lebih besar dan lebih cepat diterima. Kajian juga mencatat bahwa PBB terutang diperkirakan akan menjadi beban pihak pembeli lelang, sementara risiko pengosongan tetap ada tetapi dipandang sebagai konsekuensi yang diketahui pembeli sebelum lelang.
Alternatif ketiga, penetapan status penggunaan (PSP), dinilai tidak menghasilkan penerimaan negara, tetapi berpotensi menghemat belanja negara karena memangkas kebutuhan pengadaan aset baru. Kajian menyebut adanya informasi kebutuhan sarana penunjang tugas dan fungsi pelayanan, khususnya rumah dinas. Namun, dicatat pula belum ada komunikasi intensif terkait kebutuhan tersebut.
Berdasarkan perbandingan ketiga alternatif dan mempertimbangkan aspek pasar, legalitas, fisik, serta keuangan, ekonomi, dan sosial, kajian merekomendasikan penjualan melalui lelang sebagai opsi optimal. Rekomendasi ini didasarkan pada pertimbangan bahwa lelang berpotensi memberikan penerimaan negara lebih besar dalam waktu lebih cepat, sekaligus mengurangi beban pengelolaan aset yang memiliki persoalan fisik dan penghunian pihak ketiga.
Kajian juga menyarankan agar optimalisasi segera dilakukan melalui lelang guna mempercepat penyelesaian permasalahan aset, menghentikan pembiayaan pengamanan dan pemeliharaan, serta membuka peluang pemanfaatan aset yang dinilai dapat berdampak pada aktivitas ekonomi di sekitar lokasi.
